Por Wesley Owen, broker en Florida · 3 de noviembre de 2026 · 7 min de lectura

Fechas límite del contrato en Florida: depósito, inspección y cierre

Cómo se cuentan los plazos del contrato residencial FR/BAR en Florida (depósito, inspección, préstamo, título y cierre), con un calendario de ejemplo para noviembre de 2026 y los errores que más cuestan.

La mayoría de los contratos residenciales que se caen en Florida no fallan por el precio. Fallan por un plazo que nadie anotó o que se contó mal: un depósito que llegó tarde, un aviso de inspección enviado el día 16 o una aprobación del préstamo que nunca se notificó por escrito. Esta guía explica cómo funcionan las fechas límite principales de los contratos de Florida Realtors/The Florida Bar (el estándar "CRSP" y el "AS IS"), cómo se cuentan y dónde se suelen cometer errores.

Importante: los formularios se revisan cada cierto tiempo. Antes de aplicar cualquier regla de este artículo, confirme el texto exacto de la versión que firmó su cliente y consulte con su broker o con un abogado de bienes raíces. Esto no es asesoría legal.

Todo empieza en la Fecha Efectiva

Casi todos los plazos se cuentan desde la Fecha Efectiva (Effective Date). En los formularios FR/BAR es la fecha en que la última parte firmó o puso sus iniciales en la oferta o contraoferta final y la entregó a la otra parte. No es la fecha de la oferta ni la fecha en que alguien "aceptó de palabra".

Tres reglas de conteo que vienen en el contrato y que conviene saberse de memoria:

• Días calendario por defecto. Los plazos se cuentan en días calendario, empezando el día siguiente a la Fecha Efectiva.
• Plazos de 5 días o menos. En esos plazos no cuentan los sábados, domingos ni los feriados nacionales.
• Hora de vencimiento. Los plazos terminan a las 11:59 p. m. hora local de donde está la propiedad. Si el último día cae en sábado, domingo o feriado nacional, el plazo se extiende hasta las 5:00 p. m. del siguiente día hábil.

Plazos por defecto si el espacio queda en blanco

Los formularios FR/BAR incluyen valores que se aplican si las partes no escriben otro número. Estos son los principales:

Fuente: formularios Florida Realtors/The Florida Bar. Confirme siempre la revisión vigente, porque los números y la redacción pueden cambiar entre versiones.

Depósito: dos relojes distintos

Con el depósito corren dos plazos que no son lo mismo:

1. El del contrato: el comprador debe entregar el depósito inicial dentro del plazo pactado (3 días si queda en blanco) y el adicional dentro del suyo (10 días si queda en blanco).
2. El de la ley, si el que recibe es un broker: cuando el broker actúa como depositario, la regla 61J2-14.008 de la FREC exige depositar los fondos a más tardar al final del tercer día hábil después de recibirlos. El estatuto 475.25 de Florida permite sancionar al licenciatario que no maneje correctamente el dinero en fideicomiso.

Si el escrow lo tiene una compañía de título o un abogado, pida el recibo por escrito y guárdelo en el expediente. Un depósito tardío puede darle al vendedor motivos para declarar incumplimiento.

Inspección: el plazo que más se pierde

En el contrato AS IS, el comprador tiene un período de inspección (15 días si queda en blanco) y puede cancelar a su entera discreción siempre que el aviso escrito se entregue antes del vencimiento. Pasado ese momento, la inspección ya no sirve como salida.

En el contrato estándar (no AS IS) la mecánica es otra: hay límites de reparación y pasos de aviso y respuesta entre las partes. No mezcle las reglas de un formulario con las del otro.

Antes de que termine el período de inspección, asegúrese de tener también:

• La cotización del seguro de propietario (y de inundación, si aplica). En Florida, una prima alta puede cambiar la decisión del comprador.
• Los documentos de la asociación de condominio o HOA. Los estatutos 718.503 (condominios) y 720.401 (HOA) dan derechos de cancelación propios, con plazos cortos que corren en paralelo al contrato. Confirme el plazo vigente en el estatuto y en la adenda correspondiente.

Aprobación del préstamo: el aviso tiene que ser por escrito

El comprador debe solicitar el préstamo dentro del plazo pactado (5 días si queda en blanco) y luego tiene un período de aprobación (30 días si queda en blanco). Lo que importa es el aviso escrito antes del vencimiento: de aprobación, de no aprobación o de cancelación.

Si el comprador no envía ningún aviso, el contrato establece consecuencias concretas para ambas partes, entre ellas derechos de cancelación para el vendedor. Lea con su cliente el párrafo de financiamiento exacto de su versión. Además, cuando el comprador notifica la aprobación, cambia la protección de su depósito. Un "ya casi está aprobado" del oficial de préstamos no es lo mismo que una aprobación.

Título y encuesta (survey)

El contrato indica quién elige la compañía de título y cuándo debe entregarse el compromiso de título antes del cierre. Cuando el comprador lo recibe, tiene 5 días para avisar por escrito de los defectos, y el vendedor tiene 30 días para intentar corregirlos. Si el comprador quiere una encuesta, debe pedirla pronto: los problemas de linderos o invasiones normalmente se tienen que objetar dentro de ese mismo plazo.

Ejemplo de calendario con fechas reales

Supuestos: Fecha Efectiva el viernes 13 de noviembre de 2026, plazos por defecto y cierre pactado a 45 días. Recuerde que el Día de Acción de Gracias es el jueves 26 de noviembre y que Navidad cae en viernes 25 de diciembre.

Fíjese en dos detalles. Primero, cuando un plazo se extiende por caer en fin de semana, vence a las 5:00 p. m., no a las 11:59 p. m. Segundo, un cierre entre Navidad y Año Nuevo deja poco margen: los prestamistas, las compañías de título y las aseguradoras trabajan con horarios reducidos.

Los errores más comunes

1. Contar desde la fecha equivocada. Se cuenta desde la entrega de la última contraoferta firmada, no desde la oferta original.
2. Olvidar la regla de los 5 días o menos. Un depósito "a 3 días" firmado un viernes no vence el lunes.
3. Dejar espacios en blanco sin querer. El valor por defecto se aplica aunque nadie lo haya hablado.
4. Avisos de palabra o por mensaje informal. El contrato exige aviso escrito y entregado según sus reglas. Confirme con su broker qué medios acepta su oficina.
5. Confundir "inspección hecha" con "decisión tomada". El informe puede llegar el día 14. El aviso de cancelación tiene que salir antes de que venza el plazo.
6. No coordinar el seguro. Pida la cotización durante la inspección, no la semana del cierre.
7. Enmiendas verbales. Cualquier extensión debe constar en una enmienda firmada por todas las partes antes de que venza el plazo original.
8. Clientes hispanos sin el calendario traducido. Entregue a su cliente una tabla como la de arriba, en español, con las fechas y horas exactas.

Lista de verificación al recibir el contrato firmado

• [ ] Anotar la Fecha Efectiva y quién entregó la última firma.
• [ ] Calcular cada plazo con las reglas de conteo y revisar feriados.
• [ ] Enviar el calendario a cliente, prestamista, compañía de título y al otro agente.
• [ ] Confirmar por escrito que se recibió cada depósito.
• [ ] Programar las inspecciones en la primera semana.
• [ ] Pedir los documentos de la asociación y las cotizaciones de seguro.
• [ ] Poner recordatorios 48 horas antes de cada vencimiento.
• [ ] Preparar enmiendas antes, no después, de que venza un plazo.

Si lleva varias transacciones a la vez, centralizar estas fechas en un solo sistema, sea una hoja de cálculo o un software como Parcel, reduce mucho el riesgo de que se escape un aviso.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Confirma los detalles con tu broker, abogado o contador.