Por Wesley Owen, broker en Florida · 3 de noviembre de 2026 · 6 min de lectura

Enmienda 3 aprobada: qué cambia en el homestead de Florida

Los votantes aprobaron la Enmienda 3 con cerca del 62%. Explicamos el nuevo homestead de $150,000 y $250,000, quién califica, la regla del quinto año, el tope del 5% y cómo hablarlo con sus clientes.

Florida aprobó la Enmienda 3 el 3 de noviembre de 2026. Según CBS12, el «sí» tenía 62% cuando se proyectó el resultado. Una enmienda constitucional necesita 60% para aprobarse. Los resultados todavía son preliminares: Yahoo News reportó 61.96% con el 94% de los votos contados, según la página estatal de elecciones. Aun así, varios medios ya dan la medida por aprobada.

Para los propietarios con homestead, es la mayor ampliación de la exención en años. Para usted como agente, cambia la forma de hablar de impuestos con compradores, vendedores e inversionistas. Aquí está lo que dicen las fuentes y lo que todavía no está claro.

Qué cambia: las cifras clave

La Legislatura aprobó la medida como CS/HJR 1F en una sesión especial en junio de 2026, según la firma Kaufman Rossin. El resumen de la boleta, publicado por la Cámara de Comercio de Florida y Florida Phoenix, incluye estos cambios:

Según Florida Phoenix, el texto también:

• Ordena a la Legislatura crear un procedimiento uniforme para que condados y municipios puedan subir la exención homestead de sus propios impuestos, incluso hasta el valor evaluado completo.
• Permite a los distritos especiales hacer lo mismo si lo aprueban sus votantes en referéndum.

No encontramos todavía el estatuto que aplicará estos pasos. Dígales a sus clientes que los detalles dependen de lo que apruebe la Legislatura.

Quién califica y la regla del quinto año

Este es el punto más importante para su conversación con clientes.

Residentes permanentes de Florida al 31 de diciembre de 2026. Si cumplen los requisitos del homestead, reciben la exención mayor desde 2027. El tasador de Pinellas aclara un caso útil: quien ya es residente al 31 de diciembre de 2026 pero aún no ha comprado podrá recibir la exención mayor cuando compre y solicite el homestead.

Quienes no son residentes al 31 de diciembre de 2026. Al calificar, reciben la exención existente. La exención mayor empieza en el quinto año de exención, «en la medida en que lo permita la Constitución de EE. UU.». Así lo dicen la Cámara de Comercio y Florida Phoenix. Según Pinellas, después de cuatro años con homestead, el propietario califica para la exención mayor el 1 de enero del quinto año. Kaufman Rossin describe esa exención inicial como $50,000 para impuestos no escolares, ajustada por inflación desde 2028.

Lo que no está claro: la frase sobre la Constitución federal hace pensar que esta regla para recién llegados podría terminar en los tribunales. No hemos visto una decisión ni una guía final al respecto. No prometa fechas ni montos a un cliente que se muda desde otro estado.

Segundas viviendas. Los dueños a tiempo parcial no reciben homestead con la ley actual, y la enmienda no cambia eso (Kaufman Rossin). Lo que sí cambia para ellos es el tope del 5% en el aumento del valor evaluado.

Ejemplo de ahorro estimado

No pudimos confirmar en fuentes oficiales actualizadas las tasas (millage) no escolares de cada condado. Por eso no publicamos cifras por condado. Le damos el cálculo para que lo haga con la tasa real que aparece en el aviso TRIM o en la página del tasador o del recaudador de impuestos de su condado.

La fórmula para una vivienda con homestead y valor evaluado de $250,000 o más:

• 2027: exención no escolar extra = $150,000 − $51,411 = $98,589
• 2028: exención no escolar extra = $250,000 − $51,411 = $198,589
• Ahorro aproximado = exención extra × (millage no escolar ÷ 1,000)

Tres advertencias:

1. Las tasas de la tabla son ejemplos, no tasas de un condado específico.
2. Comparamos con la exención de 2026. Con la ley anterior, la cifra de 2027 habría subido algo por inflación, así que el ahorro real sería un poco menor.
3. El ahorro supone que las tasas no cambian. Los gobiernos locales, que pierden ingresos, podrían ajustarlas. Suncoast Searchlight reportó que Sarasota, Manatee y DeSoto proyectan perder $1,600 millones en cinco años y que sus líderes ya hablan de decisiones difíciles.

El tasador de Pinellas también recuerda dos cosas. La enmienda no elimina el impuesto a la propiedad. Y las evaluaciones no ad valorem, como basura o ciertos distritos, quedan fuera del control del tasador. El tasador de Pinellas dijo que actualizaría su estimador de impuestos si la enmienda se aprobaba. Revise si el tasador de su condado ofrece una herramienta parecida.

Qué significa para compradores primerizos

• Si ya viven en Florida, es una buena noticia: el costo mensual de impuestos (y el escrow) podría bajar a partir de 2027. Eso puede ayudar en la calificación del préstamo, aunque eso lo decide el prestamista.
• Si se mudan desde otro estado o país, hay una diferencia clara entre quien es residente al 31 de diciembre de 2026 y quien llega después. Quien está en esa situación debería consultar con un abogado o contador ahora, no en enero.
• No olvide el homestead. Para la exención de un año, normalmente hay que ser dueño y residente permanente el 1 de enero y presentar la solicitud ante el tasador antes del 1 de marzo. Confirme la fecha y los requisitos con el tasador de su condado.

Qué significa para vendedores e inversionistas

• Vendedores con homestead: el anuncio puede ser más atractivo para compradores locales que ya pagan impuestos en Florida. Pero el impuesto del vendedor nunca debe presentarse como el que pagará el comprador. Con la regla del quinto año, la diferencia puede ser mayor que antes.
• Propietarios de alquileres y locales comerciales: el tope anual baja del 10% al 5% desde 2027 (Fox 13). Esto da más previsibilidad. Aun así, el impuesto final depende de las tasas locales.
• Ventas a compradores de fuera: explique la regla del quinto año desde la primera cita para evitar sorpresas en el primer recibo de impuestos.

Cómo hablarlo con sus clientes

Un guion corto en español:

«La Enmienda 3 se aprobó y sube la exención homestead para impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y $250,000 en 2028. Cuánto ahorre usted depende de su condado, de las tasas locales y de cuándo se hizo residente de Florida. Le recomiendo confirmarlo con el tasador y con su contador.»

Lista de verificación para su equipo:

• [ ] Diga que el resultado es preliminar hasta que el estado lo certifique.
• [ ] Pregunte a cada comprador si será residente permanente de Florida al 31 de diciembre de 2026, y anótelo.
• [ ] Calcule los impuestos con el estimador del tasador, no con el recibo del vendedor.
• [ ] Explique que la escuela sigue usando la exención actual.
• [ ] Recuerde la fecha límite para solicitar el homestead después del cierre.
• [ ] Envíe a abogados o contadores los casos de residencia, fideicomisos o propiedad compartida.
• [ ] No prometa cifras exactas: las tasas locales y la ley que aplique la enmienda pueden cambiar.

Este artículo es informativo y no es asesoría legal ni fiscal. Confirme los detalles con su broker, un abogado o un contador.

Si lleva varias transacciones a la vez, puede usar una herramienta de gestión como Parcel para anotar en cada expediente la fecha de residencia del comprador y el recordatorio del homestead.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. Confirma los detalles con tu broker, abogado o contador.